Capítulo 152 — Como Precificar o Projeto e a Aprovação Legal Dentro do Orçamento Total da Obra

Síntese. A precificação do projeto arquitetônico, projetos complementares (estrutural, instalações) e dos custos de aprovação legal (alvarás, licenças, taxas) é uma etapa crucial do orçamento total da obra. Ignorar ou subestimar esses valores iniciais pode comprometer a viabilidade financeira e o cronograma do empreendimento desde o planejamento.

Projetos e aprovações legais são custos iniciais essenciais que devem ser meticulosamente orçados para evitar atrasos e prejuízos.

Muitas construtoras, especialmente as de menor porte, tendem a focar o orçamento nos custos diretos de construção (materiais e mão de obra) e no BDI, deixando de lado ou subestimando os custos relacionados à fase de projeto e aprovação legal. No entanto, em obras de alto padrão, esses custos podem ser significativos e representam uma parcela importante do investimento inicial, impactando diretamente o cronograma e o fluxo de caixa.

A fase de projeto envolve não apenas o arquiteto, mas uma série de especialistas que garantem a qualidade, segurança e funcionalidade da edificação. A aprovação legal, por sua vez, é um processo burocrático que demanda tempo e recursos financeiros para taxas, emolumentos e, por vezes, consultorias especializadas.

Quais são os principais custos de projeto e aprovação legal?

Os custos de projeto e aprovação legal podem ser divididos em algumas categorias principais:

1. Projetos Arquitetônicos: Honorários do arquiteto responsável pelo conceito, detalhamento e compatibilização do projeto. Em alto padrão, o valor pode ser um percentual do custo da obra ou um valor fixo negociado.
2. Projetos Complementares: Incluem projetos estrutural, elétrico, hidráulico, de climatização, paisagismo, luminotécnico, automação, entre outros. Cada um exige um profissional especializado e tem seu próprio custo.
3. Laudos e Sondagens: Para garantir a segurança e a adequação do projeto, podem ser necessários laudos de sondagem do solo, topografia, estudos de impacto ambiental ou de vizinhança.
4. Taxas e Emolumentos Municipais/Estaduais: Custos de alvará de construção, habite-se, licenças ambientais, taxas de aprovação de projetos, certidões e averbações em cartório.
5. Seguros e ART/RRT: Custos de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) para engenheiros e Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) para arquitetos, além de seguros de responsabilidade civil profissionais.
6. Consultorias Especializadas: Em obras de alto padrão, pode haver a necessidade de consultores para acústica, segurança, eficiência energética, legalização de imóveis históricos, etc.

Como calcular e alocar esses custos no orçamento da obra?

A melhor prática é incluir esses custos como itens separados no orçamento analítico, preferencialmente na fase de planejamento, antes mesmo do início da obra física. Eles podem ser alocados como “custos pré-operacionais” ou “despesas iniciais” e devem ser pagos antes ou no início da execução.

• Honorários de Projeto: Geralmente são negociados como um percentual do Custo Total da Obra (CTO) ou do Custo Direto da Construção (CDC), ou como um valor fixo. É crucial detalhar o escopo de cada projeto para evitar aditivos.
• Taxas e Licenças: Podem ser calculadas com base em tabelas das prefeituras ou órgãos reguladores, que consideram a área construída, tipo de uso e localização. É importante consultar as tabelas atualizadas.
• Cronograma de Pagamento: Os pagamentos dos projetos e taxas devem ser alinhados com o cronograma de desenvolvimento do projeto e as etapas de aprovação, garantindo que o fluxo de caixa da construtora e do cliente esteja preparado.

Em alguns casos, especialmente em projetos de incorporação, os custos de projeto e aprovação são incluídos no Custo Total da Incorporação (CTI), que serve de base para a precificação das unidades. Para casas de alto padrão, eles são parte integrante do Custo Total da Obra (CTO) que será repassado ao cliente.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é não orçar adequadamente os custos de projeto e aprovação legal, ou tratá-los como “despesas menores” que podem ser absorvidas. Isso leva a um suborçamento inicial, forçando a construtora a arcar com esses custos sem previsão de repasse, ou a solicitar aditivos inesperados ao cliente, gerando atrito e atrasos na liberação de alvarás, o que paralisa a obra e gera custos adicionais.

Números de referência:

Quem executa

O dono/gestor da construtora é responsável por negociar os honorários com os projetistas e por acompanhar os custos de aprovação. O engenheiro/arquiteto responsável pela obra é quem elabora os projetos e os submete aos órgãos competentes, com o apoio de um despachante imobiliário ou advogado para agilizar o processo de aprovação legal.