Capítulo 103 — Medições e Liberação de Recursos: Como o Banco Acompanha o Avanço da Obra

Síntese. As medições bancárias são vistorias técnicas periódicas realizadas por engenheiros do agente financeiro para verificar o avanço físico da obra, compará-lo com o cronograma aprovado e, assim, autorizar a liberação das parcelas de recursos do financiamento para a construtora.

Medições bancárias são vistorias para liberar parcelas do financiamento, verificando o avanço físico da obra conforme o cronograma.

A liberação de recursos em obras financiadas é um processo que exige rigor e organização da construtora. Diferentemente de um contrato particular onde o pagamento pode ser mais flexível, o financiamento bancário impõe um controle externo e sistemático: as medições. Entender como esse processo funciona é crucial para garantir o fluxo de caixa da obra e evitar interrupções que podem ser custosas e prejudiciais à reputação da construtora.

O que são as medições bancárias e qual sua finalidade?

As medições bancárias são inspeções técnicas realizadas por engenheiros ou arquitetos credenciados pelo banco. Geralmente ocorrem mensalmente, mas a periodicidade pode variar conforme o contrato e o porte da obra. Sua principal finalidade é: 1. Atestar o Avanço Físico: Verificar in loco o percentual de obra executado em relação ao cronograma físico-financeiro aprovado. 2. Garantir a Aplicação dos Recursos: Assegurar que o dinheiro do financiamento está sendo aplicado na construção do imóvel, e não desviado para outras finalidades. 3. Proteger o Investimento do Banco e do Cliente: O banco tem a garantia de que o imóvel, que serve de colateral para o empréstimo, está sendo construído conforme o projeto e dentro dos padrões de qualidade. O cliente, por sua vez, tem a segurança de que o dinheiro liberado está sendo usado na sua casa.

O engenheiro fiscal do banco elabora um laudo de vistoria, que servirá de base para a liberação da próxima parcela do financiamento.

Como preparar a obra para a medição e o que o engenheiro fiscal avalia?

Preparar a obra para a medição é um processo que exige organização e comunicação. A construtora deve: 1. Manter o Canteiro Organizado: Um canteiro limpo e organizado facilita a vistoria e transmite uma imagem de profissionalismo e controle. 2. Atualizar o Diário de Obra: Registrar diariamente o progresso, mão de obra, materiais recebidos e eventos relevantes. Isso serve como prova do avanço. 3. Documentar Fotograficamente: Tirar fotos das etapas concluídas, especialmente aquelas que serão verificadas na medição. 4. Ter o Cronograma e Projetos à Mão: O engenheiro fiscal irá comparar o que vê na obra com o que está previsto nos documentos aprovados. 5. Acompanhar a Vistoria: O engenheiro da construtora deve acompanhar o fiscal do banco, esclarecendo dúvidas e apontando as etapas concluídas.

O engenheiro fiscal avalia principalmente: - Avanço Físico: O percentual de execução de cada etapa em comparação com o cronograma. - Qualidade da Execução: Embora não seja uma fiscalização de qualidade detalhada, o fiscal verifica se a obra está sendo executada com materiais e técnicas adequadas. - Conformidade com o Projeto: Se o que está sendo construído corresponde ao projeto arquitetônico e ao memorial descritivo aprovados. - Regularidade: Verificação de alvarás, ARTs/RRTs e outras licenças.

Quais os prazos de liberação e os percentuais típicos?

Os prazos para a liberação dos recursos após a medição variam entre os bancos, mas geralmente ocorrem entre 5 e 15 dias úteis após a vistoria e a entrega do laudo. Esse tempo de processamento deve ser considerado no planejamento do fluxo de caixa da obra.

Os percentuais de liberação são diretamente atrelados ao avanço físico. Se o cronograma prevê 15% de avanço no primeiro mês e a vistoria confirma esse percentual, o banco libera 15% do valor total da construção. É raro que o banco libere um valor maior do que o avanço físico constatado. Em alguns casos, pode haver um pequeno adiantamento inicial (0% a 5% do valor da construção) para despesas preliminares, mas isso não é regra e depende da linha de crédito e do banco.

Para o cliente, é importante entender que, durante a fase de construção, ele pagará os juros sobre o valor já liberado pelo banco, além de seguros e taxas administrativas. Quanto mais rápido a obra avança e os recursos são liberados, maior será o valor dos juros de obra pagos, mas também mais rápido a obra será concluída.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é a construtora não ter um controle rigoroso do avanço da obra e não gerenciar a expectativa do fluxo de caixa com base nos prazos de liberação bancária. Quando a medição é glosada (total ou parcialmente) ou o laudo atrasa, a construtora pode se ver sem os recursos esperados para honrar compromissos com fornecedores e mão de obra. Essa falta de planejamento financeiro leva a paralisações da obra, necessidade de capital de giro emergencial (muitas vezes caro), multas contratuais por atraso e, em última instância, a um prejuízo significativo e à perda de confiança do cliente e do banco.

Números de referência:

Quem executa

A preparação da obra e o acompanhamento da vistoria são responsabilidade do engenheiro ou mestre de obras da construtora. A solicitação da medição e o acompanhamento do processo de liberação de recursos são feitos pelo departamento financeiro ou administrativo da construtora, em comunicação com o correspondente bancário e o gerente do banco. A vistoria e a elaboração do laudo são do engenheiro fiscal credenciado pelo banco.