Capítulo 112 — Como Funciona a Garantia de Alienação Fiduciária do Terreno Durante a Obra

Síntese. A alienação fiduciária do terreno é a garantia mais comum em financiamentos de construção, onde o terreno (e a construção que nele se ergue) é transferido ao banco credor até a quitação da dívida, permitindo que a construtora acesse recursos enquanto o imóvel ainda está em fase de desenvolvimento.

Alienação fiduciária do terreno garante financiamento de obra, transferindo propriedade ao banco até quitação.

A alienação fiduciária é a modalidade de garantia mais utilizada nos financiamentos imobiliários no Brasil, e sua aplicação no contexto da construção de um empreendimento é crucial para a viabilidade de muitos projetos. Diferente da hipoteca, onde o devedor mantém a propriedade do bem, na alienação fiduciária a propriedade resolúvel do terreno (e, por acessão, da construção que nele se ergue) é transferida ao credor (o banco) como garantia da dívida. O devedor (a construtora ou o comprador final) mantém a posse direta e o direito de uso, mas a propriedade plena só retorna ao devedor após a quitação total do financiamento.

O que significa “propriedade resolúvel” na alienação fiduciária?

A propriedade resolúvel significa que a propriedade do imóvel é transferida ao credor com uma condição: ela se resolve, ou seja, retorna automaticamente ao devedor, assim que a dívida é integralmente paga. Durante o período do financiamento, o banco é o “proprietário fiduciário” e a construtora ou o comprador é o “fiduciante”. Essa estrutura oferece uma segurança jurídica muito maior para o banco, pois, em caso de inadimplência, o processo de retomada do imóvel é mais rápido e simplificado do que em uma hipoteca, que exige um processo judicial mais longo.

Para a construtora, a alienação fiduciária do terreno é o mecanismo que permite acessar o financiamento da obra. Sem essa garantia robusta, os bancos teriam um risco muito maior em liberar recursos para um projeto que ainda está em construção e, portanto, não pode ser avaliado como um bem pronto.

Como a alienação fiduciária do terreno é registrada e atualizada durante a obra?

O registro da alienação fiduciária é feito no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do terreno. Quando o financiamento é para a construção, o terreno é alienado fiduciariamente ao banco. Conforme a obra avança, as benfeitorias (a construção em si) são incorporadas ao terreno e, por acessão, passam a integrar a garantia. Não é necessário um novo registro a cada avanço da obra, pois a garantia incide sobre o terreno e tudo o que for construído sobre ele.

No caso de um empreendimento com múltiplas unidades (condomínio), a alienação fiduciária pode ser inicialmente sobre o terreno como um todo. À medida que as unidades são vendidas e os compradores assumem seus financiamentos individuais (ou no crédito associativo), a garantia pode ser desmembrada ou substituída, com cada unidade sendo alienada fiduciariamente pelo respectivo comprador. Esse processo é conhecido como “liberação de hipoteca” ou “liberação de alienação fiduciária” e é crucial para que os compradores recebam a propriedade plena de suas unidades.

Quais os riscos e benefícios da alienação fiduciária para a construtora?

Benefícios: - Acesso a crédito: Permite que a construtora obtenha financiamento para a construção a taxas de juros mais baixas, devido à segurança da garantia. - Prazos longos: A robustez da garantia permite prazos de pagamento estendidos, aliviando o fluxo de caixa. - Menor burocracia na retomada: Para o banco, o processo de execução da garantia é mais célere, o que se traduz em maior confiança e melhores condições de crédito.

Riscos: - Perda do terreno: Em caso de inadimplência grave e prolongada, a construtora pode perder o terreno e a obra já realizada para o banco. - Engessamento do ativo: Enquanto o terreno estiver alienado, a construtora não pode vendê-lo ou utilizá-lo como garantia para outras operações sem a anuência do banco credor. - Custos de registro: O registro da alienação fiduciária e suas eventuais baixas ou desmembramentos geram custos cartorários.

Onde se perde dinheiro com a alienação fiduciária do terreno?

O erro fatal é a construtora não conseguir honrar as parcelas do financiamento da obra, levando à execução da garantia pelo banco. Isso resulta na perda do terreno e de todo o capital investido na construção, sem qualquer retorno. Outro ponto de perda de dinheiro é a falha na gestão dos processos de liberação da alienação fiduciária para os compradores. Se a construtora não providencia a baixa da garantia sobre as unidades vendidas após a quitação dos financiamentos individuais, os compradores não conseguem a propriedade plena, gerando litígios e processos que podem custar caro à construtora em multas e indenizações.

Números de referência:

Quem executa

A decisão de alienar fiduciariamente o terreno é do gestor da construtora e do diretor financeiro em conjunto com a instituição financeira. A formalização do contrato e o registro da garantia são tarefas do departamento jurídico da construtora, com o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário. A gestão da documentação e o acompanhamento dos registros cartorários são responsabilidade do departamento administrativo/financeiro.