Capítulo 116 — Como Reduzir o Risco de Glosa na Vistoria do Engenheiro Fiscal Antes que Ela Aconteça

Síntese. Reduzir o risco de glosa na vistoria do engenheiro fiscal do banco é crucial para manter o fluxo de caixa da obra. Isso se consegue com planejamento rigoroso, execução alinhada ao cronograma físico-financeiro aprovado, documentação fotográfica detalhada e comunicação proativa com o banco, antecipando e corrigindo potenciais não conformidades.

Planejamento rigoroso, execução alinhada e comunicação proativa minimizam glosas bancárias, protegendo o fluxo de caixa da obra.

A liberação de recursos em um financiamento de construção é feita em parcelas, condicionada ao avanço físico da obra, que é verificado por um engenheiro fiscal contratado pelo banco. Uma “glosa” ocorre quando o engenheiro fiscal não reconhece uma parte do serviço executado ou do percentual de avanço declarado pela construtora, resultando na não liberação ou na liberação parcial dos recursos esperados. As glosas são uma das maiores fontes de dor de cabeça e desequilíbrio de fluxo de caixa para as construtoras, podendo atrasar a obra e gerar custos adicionais. Prevenir que elas aconteçam é tão importante quanto saber como lidar com elas depois.

Por que as glosas acontecem e como o planejamento as previne?

As glosas geralmente ocorrem por algumas razões principais: 1. Divergência entre o planejado e o executado: O cronograma físico-financeiro (CFF) aprovado pelo banco não corresponde ao que foi realmente construído. 2. Qualidade da execução: Serviços mal feitos ou fora das normas técnicas podem não ser aceitos. 3. Documentação insuficiente: Falta de comprovantes, fotos ou relatórios que atestem o avanço. 4. Interpretação do engenheiro fiscal: Diferenças na forma como o engenheiro do banco avalia o avanço em comparação com a construtora.

Um planejamento rigoroso é a primeira linha de defesa. Isso significa ter um CFF detalhado e realista, que tenha sido aprovado pelo banco e que a construtora se comprometa a seguir. A construtora deve ter um sistema de controle de avanço físico que espelhe o CFF bancário, permitindo monitorar o progresso em tempo real e identificar desvios precocemente. Antecipar as etapas da vistoria e entender os critérios de medição do banco são passos fundamentais.

Quais as melhores práticas na execução e documentação para evitar glosas?

Durante a execução da obra, é fundamental que a equipe de engenharia da construtora esteja ciente do CFF aprovado e dos critérios de medição do banco. Isso envolve: - Alinhamento constante: Promover reuniões periódicas entre a equipe de obra e o escritório para comparar o avanço real com o planejado. - Documentação fotográfica e relatórios: Manter um registro fotográfico detalhado de todas as etapas da obra, especialmente dos serviços que serão cobertos ou que são de difícil visualização posterior (ex: impermeabilização, instalações elétricas e hidráulicas antes do fechamento das paredes). Relatórios de avanço físico semanais ou quinzenais também são importantes. - Qualidade: Garantir que todos os serviços sejam executados conforme as normas técnicas e o projeto, pois a má qualidade é um motivo comum para glosas. - Organização do canteiro: Um canteiro organizado e limpo transmite uma imagem de profissionalismo e controle, o que pode influenciar positivamente a percepção do engenheiro fiscal.

É altamente recomendável que a construtora realize uma “pré-vistoria” interna, simulando a avaliação do engenheiro fiscal antes da visita oficial. Isso permite identificar e corrigir quaisquer não conformidades ou documentação faltante.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é negligenciar o alinhamento entre o cronograma de obra interno e o cronograma físico-financeiro aprovado pelo banco, ou subestimar a importância da documentação e da qualidade da execução. Quando a construtora não acompanha de perto o avanço físico em relação ao que foi prometido ao banco, as glosas são inevitáveis. Isso resulta em atrasos na liberação de recursos, obrigando a construtora a injetar capital de giro próprio (muitas vezes com juros mais altos), atrasar pagamentos a fornecedores e, em casos extremos, paralisar a obra. A perda de credibilidade junto ao banco também pode dificultar futuras aprovações de crédito, impactando a capacidade de crescimento da construtora.

Números de referência:

Quem executa

A elaboração e o acompanhamento do CFF são responsabilidade do engenheiro responsável pela obra e da equipe de planejamento/controle da construtora. A documentação fotográfica e os relatórios de avanço são produzidos pela equipe de obra (mestre, encarregado, engenheiro residente). A comunicação com o banco e a gestão da documentação para a vistoria são atribuições da equipe financeira/administrativa da construtora, sob supervisão do dono/gestor.