Capítulo 147 — Precificação de Áreas Não Computáveis (Varanda, Piscina, Terraço) no Orçamento Comercial

Síntese. Áreas não computáveis, como varandas, piscinas, terraços descobertos e garagens, embora não entrem no cálculo da área construída para fins de CUB ou IPTU em sua totalidade, possuem um custo de execução e um valor comercial percebido pelo cliente. Precificá-las corretamente no orçamento comercial é crucial para não subestimar o custo da obra nem perder valor agregado na venda.

Precificar varandas, piscinas e terraços corretamente evita subestimar custos e perder valor comercial.

No universo da construção residencial de alto padrão, as áreas “não computáveis” são frequentemente os grandes diferenciais que agregam valor e luxo ao imóvel. Uma piscina com borda infinita, uma varanda gourmet espaçosa ou um terraço com paisagismo sofisticado são elementos que justificam o alto valor de venda. Contudo, a forma como essas áreas são tratadas no orçamento comercial é um ponto de atenção. Elas não são “gratuitas” ou de custo marginal; pelo contrário, podem envolver materiais e mão de obra especializados e caros. O erro comum é aplicar o mesmo custo por metro quadrado da área construída principal ou, pior, negligenciar seu custo e valor na precificação final.

O que são áreas não computáveis e por que elas são importantes?

Áreas não computáveis são aquelas que, segundo as leis de uso e ocupação do solo municipais e normas técnicas, não são integralmente consideradas no cálculo da área construída total para fins de índice construtivo, CUB ou impostos. Exemplos incluem: * Varandas e Sacadas: Geralmente, apenas uma parte de sua área é computável ou seguem regras específicas. * Piscina e Deck: Não são consideradas área construída no mesmo sentido de uma sala. * Terraços e Jardins de Cobertura: Áreas descobertas ou semi-cobertas. * Garagens Descobertas ou Semicobertas: Muitas vezes, têm tratamento diferenciado. * Pergolados, Áreas de Serviço Externas: Dependendo da legislação.

A importância reside no fato de que, embora não computáveis para alguns fins, elas demandam projeto, materiais, mão de obra e geram custos reais para a construtora. Além disso, são elementos que o cliente valoriza e pelos quais está disposto a pagar.

Como precificar varandas, piscinas e terraços no orçamento comercial?

Existem algumas abordagens para precificar essas áreas, e a melhor opção geralmente é uma combinação delas:

1. Custo Direto Analítico: A forma mais precisa. Trate cada área não computável como um “mini-projeto” dentro da obra.
   • Varanda Gourmet: Calcule o custo da estrutura, piso, revestimentos, churrasqueira, bancadas, ponto de água/gás, iluminação, forro.
   • Piscina: Calcule o custo de escavação, estrutura de concreto, impermeabilização, revestimento (pastilhas, vinil), equipamentos (bomba, filtro, aquecimento), casa de máquinas, deck.
   • Terraço: Calcule o custo de impermeabilização, piso, guarda-corpo, paisagismo, iluminação. Essa abordagem reflete o custo real de execução de cada elemento.
2. Percentual do Custo da Área Coberta: Uma abordagem simplificada, mas que exige experiência. Atribui-se um percentual do custo por metro quadrado da área coberta para essas áreas.
   • Varandas: 50% a 80% do custo/m² da área coberta.
   • Garagens: 30% a 60% do custo/m² da área coberta.
   • Piscina: Custo específico por m² de lâmina d’água ou por volume, que pode ser diferente do custo da casa. Essa técnica é mais um atalho e deve ser usada com cautela, validando se o percentual realmente cobre os custos específicos.
3. Valor Agregado (Preço de Venda): Para o orçamento comercial, além do custo, deve-se considerar o valor percebido pelo cliente. Uma piscina de alto padrão não tem apenas o custo de construção, mas um valor de mercado que agrega ao preço final do imóvel. A construtora deve precificar esses itens de forma a cobrir custos, mas também capturar parte desse valor agregado como lucro.

A melhor prática é sempre partir do custo direto analítico. Para o orçamento comercial, esse custo analítico é então majorado pelo BDI da construtora. No momento da apresentação ao cliente, pode-se detalhar esses itens separadamente ou incluí-los no custo total, mas a base de precificação deve ser robusta.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é não precificar adequadamente as áreas não computáveis, seja por ignorá-las, seja por aplicar um custo genérico e insuficiente. Isso leva a uma subestimação do custo total da obra e à redução da margem de lucro. Por exemplo, uma piscina mal orçada pode consumir toda a margem de lucro de um projeto. Além disso, não valorizar comercialmente esses itens no preço de venda final significa deixar dinheiro na mesa, pois o cliente de alto padrão está disposto a pagar por esses diferenciais. A falta de detalhamento no contrato sobre o que está incluído e como essas áreas são precificadas também pode gerar conflitos com o cliente.

Números de referência:

Quem executa

O orçamentista da construtora é o responsável por detalhar e precificar essas áreas, em conjunto com o engenheiro/arquiteto responsável pelo projeto, que fornecerá os detalhes de execução e acabamentos. O gestor da construtora define a estratégia de precificação e o valor comercial a ser atribuído a esses itens, alinhado com o posicionamento de mercado.