Capítulo 125 — CUB Não É Preço de Venda: O Erro que Quebra Construtoras Iniciantes

Síntese. O Custo Unitário Básico (CUB) é um indicador de custo de construção por metro quadrado, divulgado pelos Sinduscons, que reflete apenas parte dos custos diretos da obra. Confundir o CUB com o preço de venda final de um imóvel é um erro fundamental que leva a orçamentos deficitários, prejuízos e, frequentemente, à quebra de construtoras que não compreendem a complexidade da precificação.

CUB é custo de referência, não preço de venda; usar o CUB como base de venda ignora lucro, impostos e despesas indiretas, levando ao prejuízo.

Muitas construtoras, especialmente as que estão começando ou as que migram de um modelo de empreitada para o de incorporação, caem na armadilha de usar o Custo Unitário Básico (CUB) como referência para definir o preço de venda de seus imóveis. O CUB, calculado e divulgado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil (Sinduscons) de cada estado, é uma ferramenta valiosa para acompanhar a evolução dos custos do setor e para fins de registro de incorporação, mas ele não abrange todos os elementos que compõem o valor final de um imóvel no mercado. Ignorar essa distinção é o caminho mais rápido para a inviabilidade financeira de um empreendimento.

Qual a verdadeira função do CUB na construção civil?

O CUB foi criado para ser um indicador de custo de construção por metro quadrado, refletindo os preços de materiais, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos típicos de uma obra padrão. Ele é fundamental para o cálculo do custo de construção de um empreendimento para fins de registro de incorporação imobiliária e para a atualização de contratos de compra e venda de imóveis na planta. Sua principal função é fornecer uma base comparativa para a evolução dos custos da construção ao longo do tempo e entre diferentes regiões, e não para ditar o preço pelo qual um imóvel deve ser comercializado. Ele serve como um balizador para o custo direto da edificação, mas omite uma série de outros custos e, crucialmente, a margem de lucro.

O que o CUB não inclui e por que isso é crítico para o preço de venda?

A lista de itens não contemplados pelo CUB é extensa e diretamente ligada à formação do preço de venda. O CUB não inclui: 1. Custo do terreno: Um dos maiores componentes do custo total de um empreendimento, especialmente em áreas valorizadas. 2. Projetos: Custos com projetos arquitetônicos, estruturais, elétricos, hidráulicos, paisagismo, etc. 3. Despesas administrativas e comerciais: Marketing, vendas, comissões de corretores, stand de vendas, publicidade. 4. Tributos: Impostos sobre a venda, PIS, COFINS, ISS, INSS (parte patronal não coberta pelo CUB), impostos sobre o lucro. 5. Despesas financeiras: Juros de financiamentos bancários de produção, taxas de análise de crédito. 6. Lucro do incorporador/construtor: A remuneração pelo risco e capital investido. 7. Fundação e contenções: O CUB considera uma fundação genérica, mas obras complexas podem ter custos muito superiores. 8. Equipamentos específicos: Elevadores, sistemas de segurança, automação, acabamentos de alto padrão. 9. Infraestrutura externa: Ligação de água, esgoto, energia que ultrapassem o limite do lote.

Ao negligenciar esses componentes, a construtora que usa o CUB como preço de venda está, na prática, vendendo abaixo do custo total de produção e sem margem de lucro, cavando o próprio prejuízo.

Como calcular um preço de venda realista, partindo do custo?

A formulação de um preço de venda realista exige uma abordagem que parte do custo total do empreendimento e adiciona a margem de lucro desejada. O processo envolve: 1. Levantamento de todos os custos diretos: Materiais, mão de obra, equipamentos (o que o CUB tenta cobrir, mas de forma genérica). 2. Levantamento de todos os custos indiretos: Administração da obra, seguros, garantias, despesas com projetos, taxas e emolumentos. 3. Custo do terreno: Valor de aquisição ou custo de oportunidade. 4. Despesas comerciais e de marketing: Orçamento para vendas, comissões, publicidade. 5. Despesas financeiras: Custo do capital próprio e de terceiros. 6. Tributos: Cálculo preciso da carga tributária sobre a receita e o lucro. 7. Margem de lucro desejada: Percentual sobre o custo total ou sobre a receita de vendas, que deve remunerar o capital e o risco.

A soma de todos esses itens, dividida pela área privativa ou área total vendável, resultará no custo total por metro quadrado, ao qual se adiciona o lucro para chegar ao preço de venda. O CUB pode ser usado como um check para a porção de custos diretos da edificação, mas nunca como o valor final de mercado.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é basear a estratégia de precificação no CUB, seja por desconhecimento ou por pressão de mercado. Construtoras iniciantes, ao verem o CUB de sua região, podem erroneamente acreditar que esse é o custo total e que qualquer valor acima disso é lucro, ignorando toda a estrutura de despesas indiretas, impostos e o custo do terreno. Isso leva a orçamentos de venda irrealistas, propostas que não cobrem os custos e, consequentemente, a projetos que geram prejuízo ou que sequer conseguem ser entregues, manchando a reputação e quebrando a empresa.

Números de referência:

Quem executa

A compreensão e a diferenciação entre CUB e preço de venda são responsabilidades do dono/gestor da construtora e da equipe de engenharia/orçamento. O contador auxilia no cálculo preciso da carga tributária e na estrutura de custos indiretos. A equipe de vendas/marketing informa as expectativas de preço do mercado, mas a definição final do preço de venda, que garanta a saúde financeira do negócio, é uma decisão estratégica da gestão.