Capítulo 434 — Retenção Técnica e Garantia Contratual: Percentual Ideal Por Tipo de Serviço

Síntese. A retenção técnica e a garantia contratual são ferramentas essenciais para proteger a construtora contra vícios construtivos e falhas na execução, especialmente em obras de alto padrão. Este capítulo explora como definir o percentual ideal de retenção e as modalidades de garantia para diferentes tipos de serviços e etapas da obra, assegurando a qualidade final e o cumprimento das obrigações pós-entrega.

Defina o percentual ideal de retenção técnica e garantias contratuais por serviço para proteger sua construtora contra vícios e falhas de execução.

A entrega de uma obra de alto padrão não se encerra com a conclusão física. A responsabilidade da construtora se estende por anos, e a qualidade da execução por parte dos empreiteiros é um fator crítico. A retenção técnica e a garantia contratual são mecanismos de segurança que a construtora pode e deve utilizar para assegurar que os serviços contratados sejam executados com a qualidade esperada e que eventuais vícios ou problemas sejam corrigidos sem ônus adicional. Sem esses instrumentos bem definidos, a construtora fica vulnerável a prejuízos e desgastes com o cliente final.

O que são retenção técnica e garantia contratual e qual sua importância?

A retenção técnica é um percentual do valor de cada medição (pagamento parcial) que a construtora retém do empreiteiro, liberando o montante acumulado após a entrega final do serviço ou da obra e a verificação de que não há vícios ou pendências. Sua importância reside em incentivar o empreiteiro a concluir o trabalho com qualidade e a corrigir rapidamente quaisquer defeitos que surjam durante ou logo após a execução. A garantia contratual, por sua vez, é uma segurança adicional que o empreiteiro oferece à construtora, assegurando o cumprimento de todas as obrigações contratuais. Pode ser apresentada de diversas formas, como caução em dinheiro, seguro garantia, fiança bancária ou títulos da dívida pública. Seu propósito é cobrir prejuízos que a construtora possa ter caso o empreiteiro não cumpra suas obrigações, incluindo a correção de vícios construtivos ou o abandono da obra. Ambos os mecanismos são cruciais para a gestão de riscos e a manutenção da qualidade em obras de alto padrão.

Como determinar o percentual ideal de retenção técnica para cada serviço?

O percentual ideal de retenção técnica varia conforme o tipo de serviço, sua complexidade, o risco envolvido e o histórico do empreiteiro. Não existe uma regra única, mas algumas diretrizes podem ser seguidas: * Serviços de baixo risco e fácil correção: Para serviços como limpeza, demolição simples ou transporte de materiais, onde os vícios são facilmente identificáveis e corrigíveis, a retenção pode ser menor, na faixa de 5%. * Serviços de médio risco e impacto: Para alvenaria, instalações elétricas e hidráulicas, contrapisos, onde a correção pode gerar algum retrabalho, um percentual entre 8% e 10% é comum. * Serviços de alto risco e difícil correção: Para fundações, estrutura de concreto, impermeabilização, acabamentos finos (pisos nobres, esquadrias especiais), onde vícios podem comprometer a segurança, durabilidade ou estética de forma irreversível ou muito custosa, a retenção pode chegar a 10% ou 15%. * Histórico do empreiteiro: Empreiteiros com um histórico impecável de qualidade e conformidade podem ter um percentual de retenção ligeiramente menor, enquanto novos parceiros ou aqueles com histórico de problemas podem ter uma retenção maior.

É fundamental que o percentual e as condições de liberação da retenção estejam claramente estipulados no contrato de empreitada, incluindo os prazos para vistoria e liberação.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é não aplicar a retenção técnica ou não exigir garantias contratuais adequadas, ou ainda, liberá-las prematuramente sem a devida vistoria e aprovação final. Muitas construtoras, na pressa ou para manter um bom relacionamento, abrem mão desses mecanismos. Isso as deixa desprotegidas quando surgem vícios construtivos após a saída do empreiteiro, forçando a construtora a arcar com os custos de correção ou a entrar em longos e custosos litígios. A falta de critérios claros para a liberação da retenção também pode gerar conflitos desnecessários, culminando em atrasos no pagamento e impactando o relacionamento com bons empreiteiros.

Números de referência:

Quem executa

A definição dos percentuais e modalidades de retenção e garantia é uma decisão do dono/gestor da construtora, com o apoio do engenheiro/arquiteto responsável na avaliação técnica dos riscos de cada serviço. A elaboração das cláusulas contratuais e a gestão da documentação de garantias são responsabilidade do advogado da construtora. A fiscalização e aprovação para liberação dos valores retidos ficam a cargo do gestor de obra e engenheiro de campo.