Capítulo 417 — Exemplo Internacional: Como Builders e Arquitetos Trabalham em Modelo Design-Build (Padrão Observado Fora do Brasil)

Síntese. O modelo Design-Build, amplamente adotado em mercados internacionais, integra as fases de projeto e construção sob a responsabilidade de uma única entidade ou consórcio, oferecendo ao cliente um ponto único de contato e responsabilidade. Este sistema otimiza a comunicação, reduz conflitos entre projeto e execução, e pode gerar ganhos significativos em prazos e custos, diferentemente do modelo tradicional de Design-Bid-Build.

Design-Build integra projeto e construção sob uma única responsabilidade, otimizando prazos, custos e comunicação para o cliente.

No Brasil, é comum que o cliente contrate o arquiteto para o projeto e, posteriormente, uma construtora para a execução, em um modelo conhecido como Design-Bid-Build (Projeto-Licitação-Construção). No entanto, em países como EUA, Canadá e Reino Unido, o modelo Design-Build (Projeto-Construção) ganha cada vez mais força, especialmente em projetos de alto padrão. Neste sistema, a construtora (ou “builder”, como é frequentemente chamada) e o escritório de arquitetura atuam em conjunto, muitas vezes sob um único contrato com o cliente final, assumindo a responsabilidade conjunta ou através de uma entidade única pela concepção e execução da obra.

Quais as principais vantagens e desafios do modelo Design-Build?

Vantagens: 1. Responsabilidade Única: O cliente lida com um único ponto de contato, simplificando a comunicação e a resolução de problemas. A responsabilidade por falhas no projeto ou na execução recai sobre a equipe Design-Build. 2. Otimização de Custos e Prazos: A integração permite que as decisões de projeto já considerem as melhores práticas construtivas e a disponibilidade de materiais, evitando retrabalhos e otimizando o cronograma. A construtora pode oferecer insights de “construtibilidade” desde as fases iniciais do projeto. 3. Maior Colaboração: Arquitetos e construtores trabalham lado a lado desde o início, facilitando a troca de informações e minimizando conflitos que surgem da desconexão entre projeto e obra. 4. Inovação: A proximidade entre quem projeta e quem executa pode fomentar soluções mais criativas e eficientes, tanto em termos de design quanto de engenharia.

Desafios: 1. Menor Controle Direto do Cliente: O cliente pode sentir que tem menos controle direto sobre as decisões de projeto, já que a equipe Design-Build gerencia ambos os aspectos. 2. Necessidade de Confiança: Exige um alto grau de confiança na equipe Design-Build, pois a fiscalização se torna mais interna do que externa. 3. Complexidade Contratual: O contrato precisa ser bem elaborado para definir claramente as responsabilidades e entregas de cada fase, bem como a remuneração da equipe integrada.

Como uma construtora brasileira pode adaptar-se a esse modelo?

Para uma construtora brasileira, adaptar-se ao modelo Design-Build requer uma mudança cultural e de processos. Em vez de apenas executar um projeto pronto, a construtora precisa se envolver ativamente na fase de concepção. Isso pode ser feito de algumas formas: - Parceria Estratégica: Estabelecer uma parceria formal e contínua com um ou mais escritórios de arquitetura, formando uma equipe que se apresenta conjuntamente ao cliente. - Capacidade Interna: Desenvolver uma equipe de projeto interna (arquitetos e engenheiros de projeto) que trabalhe em sinergia com a equipe de execução. - Contratos Flexíveis: Utilizar contratos que prevejam a remuneração por etapas (projeto e construção) e que definam claramente os marcos de decisão do cliente.

O modelo pode gerar economia de 5% a 15% nos custos totais do projeto e reduzir o cronograma em até 20%, devido à eliminação de interfaces e à otimização contínua.

Onde se perde dinheiro

O maior risco no modelo Design-Build é a falta de alinhamento e comunicação interna entre a equipe de projeto e a equipe de construção. Se o arquiteto e o builder não trabalharem como uma verdadeira equipe, os benefícios da integração se perdem, e os conflitos podem ser ainda mais difíceis de gerenciar, pois o cliente espera uma solução unificada. Outro ponto crítico é a redação do contrato, que precisa ser robusta para definir claramente as responsabilidades de cada parte dentro da equipe Design-Build e as expectativas do cliente, evitando ambiguidades que possam levar a disputas ou estouros de custo e prazo.

Números de referência:

Quem executa

A liderança do modelo Design-Build é compartilhada entre o dono/gestor da construtora e o arquiteto líder da equipe de projeto. A equipe de engenharia e arquitetura da construtora colabora diretamente com os arquitetos do projeto. A equipe de obra executa. A gestão do contrato e do relacionamento com o cliente é uma responsabilidade conjunta da liderança Design-Build.