Capítulo 48 — RET na Prática: Passo a Passo Para Optar e os Documentos Exigidos pela Receita Federal

Síntese. O Regime Especial de Tributação (RET) unifica quatro tributos federais numa alíquota única sobre a receita recebida da incorporação, mas só pode ser adotado depois de o patrimônio de afetação estar formalmente constituído e averbado — pular essa ordem é o erro mais comum entre construtoras que tentam optar pelo RET tarde demais.

RET exige patrimônio de afetação já averbado antes da opção formal junto à Receita Federal — a ordem inversa não funciona.

O RET substitui a apuração separada de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS por uma alíquota única incidente sobre a receita mensal efetivamente recebida da incorporação — regime de caixa, não de competência. Essa simplificação tributária, no entanto, não está disponível para qualquer incorporação: é um benefício condicionado à submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, e a ordem em que os passos são executados importa tanto quanto o conteúdo de cada um deles.

Vale reforçar que a sequência descrita aqui não é uma sugestão de boa prática — é condição formal reconhecida pela Receita Federal para validade da opção. Construtoras que já operam com SPE e patrimônio de afetação em outros empreendimentos às vezes presumem, por familiaridade com o processo, que podem acelerar etapas ou formalizar a opção em paralelo à averbação — engano que costuma ser descoberto só no momento de protocolar o termo de opção, quando a Receita Federal exige a comprovação da afetação já registrada como pré-requisito, não como formalidade posterior.

O que precisa existir antes de sequer cogitar a opção pelo RET

Antes de qualquer formalização perante a Receita Federal, o empreendimento precisa ter registro de incorporação regular no Cartório de Registro de Imóveis, com toda a documentação exigida pela Lei de Incorporações — título de propriedade do terreno, projeto aprovado pela prefeitura, memorial descritivo, discriminação das frações ideais e certidões negativas. Sobre essa base, o incorporador formaliza o termo de afetação patrimonial, averbado na matrícula do imóvel, que separa juridicamente os ativos e as obrigações daquele empreendimento específico do restante do patrimônio da incorporadora. Só depois dessa averbação — não antes, nem em paralelo — a incorporação está apta a receber CNPJ próprio vinculado à matrícula afetada.

Como formalizar a opção pelo RET junto à Receita Federal?

Com o CNPJ da incorporação afetada já ativo, o incorporador formaliza o termo de opção pelo RET conforme o procedimento vigente definido em instrução normativa da Receita Federal — a opção é, por desenho legal, irretratável enquanto durar o patrimônio de afetação daquele empreendimento, o que reforça a necessidade de avaliar antes se o regime é vantajoso para aquele projeto específico. A partir da opção formalizada, a construtora precisa manter escrituração contábil segregada por incorporação e recolher mensalmente, por meio de documento de arrecadação específico, a alíquota unificada sobre a receita efetivamente recebida no mês — não sobre o valor total contratado, mas sobre o que de fato entrou em caixa.

O que acontece com o RET se o patrimônio de afetação for desfeito no meio do caminho?

A opção pelo RET está juridicamente atrelada à existência do patrimônio de afetação daquele empreendimento específico — não é um benefício tributário independente que a incorporadora carrega para qualquer situação. Se a afetação for extinta antes do previsto, seja por decisão da própria incorporadora, seja por descumprimento de alguma condição do regime, a tributação unificada deixa de se aplicar dali em diante, e a apuração volta ao regime tributário normal, com IRPJ, CSLL, PIS e COFINS calculados separadamente.

O ponto que costuma pegar construtoras desatentas é que essa reversão pode ter efeito sobre parte do período retroativo, dependendo de como e por que a afetação foi desfeita, o que aumenta consideravelmente o custo de qualquer decisão precipitada de encerrar a estrutura antes do fim natural do empreendimento. Esse é mais um motivo para tratar a avaliação de vantagem tributária, feita com o contador antes da opção, como decisão de longo prazo, e não como escolha revisável a qualquer momento sem custo.

Onde se perde dinheiro

O erro fatal é tentar formalizar a opção pelo RET antes de o patrimônio de afetação estar devidamente averbado na matrícula, ou sem ter o CNPJ específico da incorporação já vinculado a essa averbação — a Receita Federal não reconhece a opção fora dessa ordem, e a construtora que descobre esse detalhe tarde demais perde meses de tributação simplificada, sendo obrigada a apurar os quatro tributos separadamente até regularizar a sequência correta.

Números de referência:

Quem executa

A decisão de optar pelo RET é do dono/gestor da construtora, mas a execução é necessariamente conjunta: o advogado regulariza o registro de incorporação e a averbação da afetação, e o contador avalia a vantagem tributária, formaliza a opção junto à Receita Federal e mantém a escrituração segregada mês a mês.